有人举手，问题来了。“冯总，按你的说法，房价不会崩溃，但日本呢？”
这个问题，估计是许多人想到的，有学术界的人，居然还整理出中国房价崩溃的时间表，也是参照日本的模式进行的。
“因为国情不同。日本已经完成了工业化和城市化，人家已经是发达国家了，我们还是发展中国家。我们的城市化率不到60，人家早就超过80了，阶段不同。所以没有可比性。也许再过20年，再来比较，有可比性。况且，日本与中国的经济模式区别太大，没有参照价值。”
他也估计到这个问题的重要性，继续解释了一下。“日本，外向型经济，本身经济和外交政策并不独立，自身市场又太小，发展到一定程度是有天花板的。学过国际政治的人，应该明白。而我们，上海仿佛发达国家，甘肃是第三世界，本国的差异就决定了发展的空间，更重要的是，我们有底气，不会签订广场协议。”
这个解释已经很权威了。我们外向型依赖如果出现问题，光内部市场的平衡就留下了足够发展需求了。况且，我们体量如此之大，本身的市场规模，就可以独立发展。美国，也没在我国有驻军，这是硬道理。
“还有按国际上的投资公式来计算中国房价的，比如租售比。但是，中国人是一个爱家的民族，大多数房子宁愿空着，也不是拿它的租金来作投资标的的。更何况，价值的衡量与租售比更不可混淆。”
这话扯得有点远，我想听他的逻辑。
“享受发展红利，享受货币超发带来的增值红利，远比租金收入高，租售比，根本不在大多数投资者的考虑范围之内。”
“如果按价值计算，也不能按国际惯例。西方国家，土地是私有的，而中国，土地是国有的。你的产权只是七十年，但正因为是国有，所以，地价是政府垄断的，不是市场价格。房地产最基础的成本和价值，没有市场化，你拿国外的价值评估体系来评价，那是缘木求鱼。”
难道中国最特殊的情况，世界上就没有参照物了吗？
“中国的土地制度，有点类似于香港，香港的房价虽然有波动，但近几十年的疯涨，确实证明了一点，房子的投资价值超过了大多数标的。主要是升值的利润，而不是简单的租金。”
香港的房价，有的已经高到几十万一平米了，确实把大多数普通人隔离了市场。并且，香港只有那大的地方，普通人无处可逃，未来，将是它最大的隐患。
“下面，我讲第三个问题，重庆怎么办。我想这是大家听我讲座最关心的问题。”
对啊，光如何认识，只是文章的上部分，最终有用的，是如何面对和解决问题。
“我听说，有人在问，为什么重庆的房价比不上成都。还说，为什么上涨的速度，比不上全国其它一二线城市，我觉得，既是现实的表现，更是政府的英明。”
这话等于是肯定了这个现象，估计很多想赚大钱的房地产商人，要失望了。
“这与重庆的发展阶段有关，与市情有关。大家想一想，重庆的人均gdp是多少，在全国排多少？以这样一个水平，如果房价与南京一样，有多少人买？所以重庆以量换价，是现实的。其实，大家也没损失多少，在座的开发商，至少开发了好几个楼盘，单个项目利润少点，但做了好些项目，利润总量也不小了。大家没有直观感受，在沿海的一些一线城市，很多开发商一生只是一个楼盘，没机会竞争到其它的地块了。”
对，高利润引来强竞争。而薄利多销的重庆开发商，反而没有引起巨型地产企业的高度关注。如果它们高度介入，那本地开发商，想吃这碗饭，就难了。
“最关键的是发展阶段不同。重庆，是一个还没完全工业化的城市。一个老工业城市，被大量贫困的农村包围着，就是这个现状，大家承认吧。”
下面的议论当然是承认的，都知道，原来四川划给重庆的，大多是财政亏空县，最贫困的地方。
“老工业城市和计划经济下的大城市，面临着工业升级，在技术和资金不占优势的情况下，怎么办？比如沈阳在衰落重庆在崛起，许多人怪罪，是因为重庆级别高，直辖了，其实并不单纯是这样的。在工业改造升级的过程中，重庆大胆运用了市场机制，加上政府的正确指导，所以成功了。中央在帮重庆，难道，中央为振兴东北，投入还少了？”
这话是鼓励和肯定。这两个城市，几十年前，一个是西南的老大，一个是东北的老大。都有辉煌的历史，比较起来比较直观。
“中国是靠什么前进的？在政策上，是靠市场化前进的。沈阳的政策还没有跟上市场化的脚步，落后是必然的。今天还在为行政级别而喋喋不休，是没认识到问题的根本。而重庆，政府适应了市场化，所以成功，跟上了中国整体奔跑的节奏，扮演好了自己的角色。所以，得到了自己应有的发展。”
投资不过山海关，因为投资是市场行为，山海关那边，还是计划经济思维下的政府。
“重庆的市情是什么？是一个老工业化城市拖着一个庞大的贫困农村。改造升级的任务重，而民生欠账和拖累大，这当然需要中央的支持，但重庆也在自己的角色扮演中，上演了精彩的一幕。”
大家想知道，他是如何表扬自己的，听得格外认真。<